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是地王潮还是地王套：100宗地王高总价高单价高溢价

【铝道】第三波地王潮高烧 降温药 已在路上？

是 地王潮 还是 地王套

截至5月底，今年全国地王总数已超100宗，统统都是 高总价、高单价、高溢价

与此同时拍不了地难受三天，拍了地难受三年。这或许是眼下参与制造地王的开发商们共同的心声。

从2004年土地供应的 8 31 大限至今，国内土地市场大体已经历三波 地王潮 ：靠前次出现在2007年前后，第二次在2010年前后，第三次便是2016年。这一次，全国楼市分化剧烈，去库存攻坚战刚刚过半，局部地区的地王就已呈高烧之势。

苏州今年以来的土地出让金额已超260亿元

截至5月底，今年全国地王总数已超100宗， 高总价、高单价、高溢价 的土地出让已成上半年房地产市场的较显著写照。 不参与抢地将面临断粮的风险，抢了至少可以博一个未来的预期。 曾在国内一家排名前五的房稳压二极管企从事土地投资工作的第三方人士林蒙(化名)告诉靠前财经。

不过，历史总是惊人的相似，前两次的经验告诉我们： 地王潮 总是发生在楼市量价齐升、库存下降的背景之下，随之引发的是严厉的宏观调控，较终使得市场降温。参与其中的开发商们则都要考虑同一个问题：我拿下的地王能 解套 吗?

抢地大战

5月，全国 地王 大戏愈演愈烈， 面粉贵过面包 又成普遍现象。

5日，北京昌平3宗地块均刷新区域新高，全部 面粉贵过面包 13日，南京248亿元出让7幅地，建邺区G11地块经过88轮竞拍，较终以88亿元成交，溢价率114.6%，成为南京年内总价地王;27日，信达地产以123亿元夺下杭州奥体中心地块，溢价率96%，创出杭州总这些刺激的现象是由于局部皮肤的发炎而造成红肿、乃至发热和疼痛的感觉价地王;30日，合肥拍卖10幅地，溢价全部超过200% 克而瑞信息集团(下称 克而瑞 )的统计显示，截至今年5月底，全国 三高 地王总数超过100宗，半数以上溢价超过100%。

总体上，各城市土地市场与楼市之间存在极强的正相关关系。在上海、深圳等城市出台调控政策后，苏州、南京、杭州、合肥等二线城市楼市接过了上涨的接力棒，佛山、东莞等城市则受益于一线城市的外溢效应出现补涨行情。

5月30日，合肥拍卖10幅地，溢价全部超过200%

绝大多数分析认为， 地王 频现缘于楼市火爆情绪蔓延至土地市场，使得房企 补库存 欲望强烈，以及部分城市供需失衡助推了房价的上涨预期。

楼市局部过热，使得开发商往热点区域扎堆抢购土地，推高地价，而地价的上涨又进一步提升房价上涨预期。市场上，每一宗 地王 的拍出，都被视作周边楼盘的一场狂欢，在售楼盘借势涨价已然成风。

克而瑞分析师谢杨春表示，供求关系是直接影响价格的走势，地价也是推电动阀门动房价上涨的因素之一，楼板价直接高过周边售价会让大家都会觉得房价要涨，自然也要去买。

值得一提的是，参与这一波 地王 行情的企业数量众多，既有万科、保利、绿地等稳健型巨头，也有泰禾、融信等新晋实力派，当然也少不了信达这类主营业务并非地产的 过江龙 。

资本推动

开发商能在土地市场上攻城略地的根本是 不差钱 。

2015年以来，国内房地产企业融资环境不断优化，融资成本逐步走低。先是银行间市场向涉地产企业打开了中票融资的闸门，紧接着债券市场、股票一级市场纷纷重启了关闭多年的涉房地产融资，使得一大批开发商融资规模不断攀升。

Wind资讯统计数据显示，截至5月30日的近一年内，房地产融资总额(债权+塑料面板股权)高达1.42万亿，在行业融资榜中位列第四，其中定向增发总额0.2万亿，债券发行1.22万亿。

万科、保利、招商、绿地等几家上市房企的一季报显示，各公司期末手持现金总额分别为531.8亿元、374.8亿元、415.1亿元和438亿元，可谓资金充裕。

以保利地产()为例，2015年有息负债综合成本仅为5.2%。今年初，公司100亿元定增计划获批，成为国内较大单地产定增案例。与此同时，保利地产还在1月份发行了50亿元公司债，5年期的票面利率仅为2.95%，创下新低。

有媒体报道称，在全国100多宗 三高 地块的受让方中，有18在减轻疼痛和改良功能上有效家A股上市房企，其中有13家在A股房企再融资开闸之后实施了定向增发或公布过定增预案，募资总规模达1768.6亿元。

克而瑞的研究也显示，2015年7月至2016年3月，拥有融资优势的1热熔断器4家标杆房企共在69个城市拿下了503幅地块，总金额5732.4亿元。其中，万科共在41个城市拿下了184幅地块，绿地和保利的地块则平均分布在24个城市。

低成本的融资戏码仍在继续。就在5月18日，泰禾集团()公布其第二次定增预案，计划募集资金不超过98亿元。该公司堪称本轮 地王 制造的生力军之一，公司近一年时间内先后拿下深圳、苏州、佛山等高溢价地块，并在5月19日豪掷47亿元任性摘取上海长兴岛两幅地块。

富力地产()5月27日公告称，已确定公司债券的第二期发行规模为104亿元，票面利率定为5.15%。该公司此前不久刚完成了合计125亿元的债券融资。

首创证券研究部发布的报告称，当前的地王现象主要是流动性宽裕、融资通道畅通的情况下一种恐慌性豪赌，这种未来预期的透支不仅将影响当前市场的供需结构，还将对存量项目和新增项目构成揠苗助长式的压力，进而增加行业的系统性风险。

解套之忧

虽然房企不拿地有 断粮 的风险，但硬币的另一面是：今日的地王并不一定能成为将来的楼王，用时间换空间也很难让所有地王 解套 。

2009年12月，由富力、碧桂园、雅居乐及后来入股的中信、世茂5家开发商联合夺得的广州亚运城，以255亿元的成交价至今仍高居全国总价地王榜首。从2009年拍地算起，5年之后的亚运城项目依然没能给投资企业带来正现金流。

雅居乐披露的2015年度业绩报告显示，该集团占20%股权的广州利合房地产开发有限公司，税后亏损为人民币0.27亿元(2014年：人民币0.28亿元)。利合房地产正是亚运城的开发商，5家公司各占20%权益。

此外，在2013年频繁制造地王的越秀地产也正遭遇困境。5月29日，越秀地产股份有限公司发布公告称，为了利于加快现金回笼及改善集团的整体债务状况及资产结构，将以总价9500万元出售广州越秀星汇云城项目2%股权予买方，连同今年3月10日，越秀地产出让的该项目49%股权，该公司对星汇云城项目已不再拥有控制权。资料显示，星汇云城项目正是越秀地产在2014年底以64亿获得的地王项目。

更近一点的是去年10月，碧桂园联合中国金茂以34.2亿元和17.6亿元拿下了北京两幅地块。然而，拿地后不久，碧桂园便将该地块的权益转给了另一家央企。该公司高层近期透露，退地是因为 较终成交价超过了老板的授权价 。

面对新一轮的地王潮，稳健型企业已有所警觉。27日杭州地王拍卖过程中，万科便因风控机制而临时拆伙退出，放弃与信达联合拿地。

一些业内大佬开始警示地王风险。融创中国董事局主席孙宏斌日前表示，那些拿高价地的开发商，在房地产风向变化的时候便会受到惩罚。

调控预期

地王的出现这是修正点的不1样上，让原本分化剧烈的房地产市场格局变得更为复杂。

东兴证券、中泰证券等多家机构的研究结果显示，近期全国楼市成交在经历短暂的放量上涨后已呈疲软之势。

其中，一线城市在遭遇严格限购政策后成交量依然低位徘徊;二线城市成交量环比跌幅扩大且同比涨幅收窄，在没有后续政策支持的情况下，退热已成大趋势;三线城市成交量环比继续萎缩，同比涨幅也大幅收窄。

东兴证券预测，去库存的过程已经过半，没有政策继续支撑，未来二三线城市的成交量将进一步萎缩。

克而瑞针对国内32个大中城市的监控结果也显示，楼市成交在3月份创下峰值后出现降温，5月楼市成交延续了4月的跌势。

对此，谢杨春向靠前财经表示： 这个也比较正常，毕竟不可能每个月都延续3月份的高点，但是整体还是在高位调整。

虽然短期市场走势不足以作为长期趋势的依据，但可以确定的是，楼市整体已陷入胶着状态。此刻，土地的连续高烧，让更多研究机构担忧，过热的市场可能会倒逼调控政策出台。

5月29日，国信证券发布报告称，目前房地产的调整已经开始：一是政策基调已有所收紧，信贷的宽松程度也有所减弱;二是房价上涨对购买力有负面影响;三是政策和货币宽松的边际效应会递减;四是一线城市楼市已率先出现调整迹象。

国信证券称，根据历史经验，近期的 地王频出 或意味着 楼市高位调整 在不久之后将会出现。